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建行推存房业务是财富管理还是给炒房托底

2018-04-04  来源: 房天下   浏览量:
银行不仅能存钱了,还能“存房”!近期广州市民开始享受建设银行创新推出的“不动产财富管理”业务(俗称“存房”业务)。

    本网讯:银行不仅能存钱了,还能“存房”!近期广州市民开始享受建设银行创新推出的“不动产财富管理”业务(俗称“存房”业务)。可是什么人才会有存房需求呢?购房自住的购房者基本不会有这方面需求,改善型购房者在购买改善住房后最多也就1-2套住房可能会用到,但是炒房客呢?这项业务铺开之后,最受鼓舞的,很可能就是手里握有多套住房的炒房客。


    何为“存房”业务?业务流程是什么样的?

    

    3月28日,中国建设银行广州住房金融服务中心开业,该中心不仅提供市民建房、买房、卖房、租房等相关金融服务,还可提供以房养老以及“存房”相关的金融服务。截止目前,已累计受理约400笔“存房”业务申请,储备房源约600套。建行推出“存房”业务的目的是创新长租房源供给模式,激活社会存量闲置房源。在该业务中,建行担当资源整合与金融服务者的角色,具体运营由专业住房租赁公司负责。房主提出“存房”需求后,银行对其房产未来3~10年租金收益进行评估,房主认可后银行撮合房主与租赁公司达成长租权交易,由租赁公司向房主一次性或分期支付租金,然后负责出租与管理,交易期满后再将房屋交还给房主。按照建设银行的设想:以新模式投入住房租赁市场,是为了帮助解除住房的金融属性和投资属性,回归‘房子是用来住的’本源,让租户住得安心。


    租金收益与房主自行出租相差多少?房主一次性拿到40万租金

    

    由于租金收益由银行进行专业评估,且需要房主认可,所以与租房市场行价相差不多。估算过程中并不会将预期房租上涨计算在内,而是以目前市场价为基准,所以房主会错过未来的租金上涨。但是与每次找中介出租相比,少了空置期,少了中介费,不需要操心,一次性拿到未来数年的租金等好处足以弥补。尤其是对于广州这样流动人口众多的大城市,好位置房子根本不愁租,房租基本一年都会涨一涨,建行的租金如果缺少诱惑力也很难获得多少房源。“一次性转让多年的租赁权,很多人担心赶不上租金上涨,租金收益会吃亏。但我算了以下,一次性拿到40多万元租金,综合来看还是可以的”办了五年“存房”业务的曹先生表示“自己租或是找中介手续麻烦,担心家具家电的损坏,找个靠谱的租客也要看运气”。


    炒房变现新方式,会不会鼓励炒房客出手?会不会演变成给炒房客托底?


    对于只拥有两三套房的普通家庭,其中一套或者两套房一年一租或者因为找租客空置的一个月与几年不能涨房租来说哪方面影响更大呢?一年麻烦一两次并不是太大的事情吧,那什么人会因为这些麻烦而选择“存房”呢?个人认为是那些拥有多套房屋在出租,完全自己租的话也许每个月都有房子要寻找租客,这样的麻烦就不是一点点了,这样的人多么?可以说这种方式是一种另类的,不转移产权的房产变现新方式,对炒房客有没有吸引力?另外,这项业务会不会产生如下的场景:我想投资炒房,全款买房之后办10年期“存房”,基本能收回1/3的投资,然后可以买房,“存房”。本来只能买10套房的钱最后可以全款买14套房,最后还可以给第15套付个6成首付,再存房基本回来的钱基本就够还房贷了,无形中我的资金放大了50%。或者我借来30%首付,按揭买房,然后“存房”10年,得来的资金就可以还首付了,是否就是“零首付”了?再或者我对未来房价走势看不清楚,又想赌一下,办个存房,因为已经收回30%的投资了,房价降了我的损失也可以相对减少,会不会演变成给炒房者托底?


    租赁公司也要盈利,会不会推高房屋租价?租金肯定会涨


    既然与当前的租金相差有限,为了省麻烦的的房主“存房”了,付出了真金白银的租赁公司也要赚钱啊,也要承担空置与家具家电损坏的风险呀,更主要的,也要盈利啊。那只能租出更高的价格了,需要高出多少呢?至少也得有5%的年平均纯利润吧,连续租房好几年的租客毕竟不多吧,空置成本,家具家电的损坏折旧成本,行政成本,人工成本,加起来15%到20%的房租上涨才行吧。第一年市场价就在这里呢,不好涨价,来年开始每年要涨多少?期限越短的“存房”租房上涨的压力越大,最后带动整个租房市场的租金上涨,收益评估更高……


    租客能租的安心么?很难说,还是要看房主


    作为一个租客最担心什么呢?一、涨房租;二、房东收房;三、房主斤斤计较。当然还有其他一些问题,但最多的应该就是这三点了。那租赁公司会不会涨房租呢?那是肯定的,前面已经说过了,租赁公司也要盈利啊,不涨房租怎么盈利?那么租赁公司是否会收房呢?我们要看房东为什么收房,拆迁、买房、和租客处的不好不租你了等等。那“存房”之后是不是就没有这些了呢?当然不是。“存房”是不转移产权的,只是长期租赁权的交易,房主仍然可以转让、抵押、赠与等,这是房主的权利。一旦新房主不打算继续租赁,那只能与原房主谈违约的问题。唯一的好处可能就是房主的个人素质了。租客都希望找个高素质好相处的房东,这要靠运气。但是租赁公司相对好一些,毕竟正规公司都有明确的规章制度,能接受照章执行,不接受可以不足,不需要担心房主是什么性格了。


    总之,“存房”这项业务除了方便了炒房客,我是真没有看出哪里能“帮助解除住房的金融属性和投资属性,回归‘房子是用来住的’本源,让租户住得安心。”(责任编辑:宿波

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