数字化：存量时代的不动产资产管理破局之道

本网讯：不动产资产的数字化管理加速进入红利期

经过四十年的高速工业化城市化，我国一方面新建了大量作为城市功能载体和城市人口载体的不动产，如今已形成了具有高运营价值的各类存量资产，诸如住宅小区、写字楼、商城、产业园区以及医院、公园等。另一方面诸多城市土地开发强度大幅提高，多数核心城市土地开发强度已高于30%的国际警戒线，少数一线城市土地开发强度已经高达40%-50%。

当前，我国已进入高质量发展阶段。国家“十四五”规划纲要要求完善新型城镇化战略，控制城市开发强度，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变，促进城市空间结构优化与品质提升。这就决定了，新建不动产的增量空间将受到严格约束，大量沉淀的存量不动产将在完善新型城镇化战略中肩负更大的历史使命。

这一战略性转变决定了我国房地产行业真正进入存量时代，房地产必须要由过去的更注重“建”走向更注重“营”。乘着“产业数字化、数字产业化”政策导向和市场趋向的东风，越来越多的国企、民营房企、大型控股集团等开始研究数字化赋能存量运营的可行性，众多的头部企业早就布局和开辟增长“第二曲线”，做出了数字化资产管理的先行探索，引领整个细分行业加速步入红利风口之上。就目前市场案例看，不管是国企还是民营企业，都正在进行或计划进行不同程度的资产管理数字化转型升级。

依托数字技术，加快探索资产、业务、财务的一体化管理

不动产运营管理，首先涉及规范资产管理，包括对资产本身的产权及相关基础信息的管理；其次，需要以资产盘点为基础，与业务进行无缝对接，开展招商、租赁、物业、客户服务等精细化运营，提升面向客户的增值服务能力；再者，需要以不动产智慧运维为依托，以不动产资产价值的整体管理运营为导向，推动资产向资本的转变，带动实现资本的优化管理，最终实现资产、业务、财务的一体化管理。

由此可见，存量不动产资产管理是一个系统工程，环环相扣，缺一不可。国有企业往往持有巨大的存量不动产，类型众多，地域分散，而且肩负着通过盘活这些资产助力政策性融资和战略级项目建设的历史使命，因此，厘清资产、强化核算、降低空置、资产联动、跨区管控的需求异常迫切，对于打通不同层级不同区域的资产、业务、财务数据和一体化管理的要求更高。民营企业往往需要通过资产、业务、财务的一体化管理，增强其不动产资产运营的差异化和灵活性，从而塑造具有特色的市场优势。

目前大部分的资产管理业务，基本上是人工、线下的传统管理模式，再加上资产统计口径不统一、体量大、类型不一，以及与业务、财务等管控普遍脱节，导致管理效率和效果远不如预期，且容易造成资产流失和价值湮灭。

数字化能起什么作用呢？数字化可以通过数据结构化和知识沉淀化，将资产、业务线上化、规范化、精细化，通过数据中心实现资产管理、资产经营、客户服务、财务管理的统一，进而形成各具特色的定制化解决方案，达到规范资产管理、提升增值服务、运营降本增效、优化资本管理的目的。

换言之，不动产数字化管理首先要做的就是搭建完善的资产管理机制，通过建立资产的卡片、可视化台账、管理规范等，强化对资产本体的管控，以实现资产盘清。其次，通过搭建招商租赁、物业服务、增值服务等经营系统，各业务环节串成一条线，工作流程管控得到优化，各业务数据可查可追溯，来强化资产的精细化运营，从而盘活资产。最后，基于大数据整合，将资产本体管理、增值经营及财务管控等子系统的业务数据融合贯通，实现资产、业务、财务的一体化管理，促使经营收入和资产价值提升。并且，通过建立数据中心或数据大屏，依托数据挖掘分析和可视化技术应用，为企业管理层、执行层的科学决策提供数据参考。

四格互联开发的“不动产数字化综合服务Paas平台”已成为活跃于市场的一个重要的不动产数字化管理解决方案。平台广涉各类不动产类型，在管项目分布全国各地。平台已在中国电子、中外运长航、招商蛇口、北辰实业、北京金隅、三一集团、天津泰达、大连国房等国资与私营企业的日常经营工作中投入使用。经多年项目落地实践，与业务不断融合升级，已涵盖资产盘点、资产卡片、资产台账、资产处置等资产管理功能，囊括物业服务、招商租赁、合同管理、财税管控等经营业务和日常管理工作，正在探索与资产价值管理体系相衔接。

推动不动产资产数字化管理要保持定力，稳扎稳打

不得不提的是，不动产资产数字化管理的转型并非一蹴而就。对企业而言，数字化应用要深入到各项资产和业务工作中去，用得恰到好处，甚至在使用中不断精益求精，才能发挥数字化转型带来的最大效用，这是一项内外兼修的工程。

若想取得市场竞争优势，企业要做的就是循序渐进、稳扎稳打，要做好长远的不动产资产数字化规划，选择适配度与可执行度高的定制化解决方案，才能将数字化变为经营利器。