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刘洪玉:有钱却不知道给谁 绿色金融房地产急需补短板

2020-09-30  来源: 腾讯网   浏览量:
市场内部环境过去存在短缺,现在已经告别短缺,变成区域性、结构性的需求、供求不均衡的问题。

本网讯:市场内部环境过去存在短缺,现在已经告别短缺,变成区域性、结构性的需求、供求不均衡的问题。


“很多新技术的应用,给房地产行业带来很多产品、服务、商业模式和管理模式的创新,这种创新相当于给行业赋能,推动了行业的发展。”9月29日,“新产品·新技术·新模式·新动能 2020中国房地产创新大会”在北京举行,清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉发表主题演讲时开门见山,“房地产行业的发展取得了非常重要的成就,但是也存在不少问题”。


从开始摸索到后来的住房商品化,改革开放40余年来,房地产行业在中国经济发展中扮演了重要角色。“它极大改善了人民住房条件,改变了城市面貌,提升了城市承载力,促进了城市经济发展和国民经济增长。”刘洪玉总结道。


但是,刘洪玉认为,房地产发展过程中也衍生出一些问题:


一个尖锐的问题是住房价格。住房不应该被放在房地产行当里最突出的位置,因为住房除了商品属性,还有其他属性。由于房价上涨过快,带来很多困扰,比如由于住房的占有、相关财产性收入差距所带来的贫富差异等;尤其是子代的发展成长路子与父辈所拥有的、占有的资产是相关的,这带来很多社会上的问题;另外,高房价意味着高地价,高地价传导至每一个行业,导致城市经济发展当中的每一个环节成本上升,从而削弱了城市发展竞争力。


另一个问题是,住房高度商品化、金融化。当前,政府部门、家庭部门、企业部门,杠杆都非常高,为我们经济发展的稳定带来隐忧。在房地产行业壮大过程中,城市发展慢慢形成了土地财政依赖模式,尽管初衷并非如此,但各种制度的耦合形成了这种不可持续却难以改变的财政依赖。另外,金融资源被房地产行业过多占用以后,削弱了其他行业获取资源的能力。


这些成就与问题背后,刘洪玉从多维度分析了房地产行业环境的变化。理解了这些变化,就会知道选择和答案。


他说,市场内部环境过去存在短缺,现在已经告别短缺,变成区域性、结构性的需求、供求不均衡的问题。所以从供给端角度出发,我们越来越关注如何提高供给质量,提高供给端的可持续性。需求端则更加注重对未来美好生活的需要,如改善性需求、更新需求、人口迁移导致的需求等,占据主导地位。


从外部环境变化来看,其一是经济环境变化,经济增长速度放缓是总体趋势,叠加疫情的影响,过去经常寄望于经济增长来解决市场过量的动因,现在被削弱了。总体格局上,房地产行业在发展初期容易受到国际环境影响,其资产价格的稳定,也和国际环境相关。从发展格局上来看,目前经济发展以国内大循环为主,国内国际双循环相互促进。经济环境在发生变化,其主要动力是来自于改革和创新。


其二是社会环境变化,城镇化发展速度放缓,户籍人口城镇化率开始提升,尽管这使得需要建设的住房量很大,但其实已经开始跨越最快的时期,我国的城镇化已经从高速发展进入高质量发展阶段。另外是人口老龄化,也给房地产行业带来很多新的要求。


其三是政策环境变化,这也是非常重要的维度。大家寄希望于房地产作为早期刺激经济的手段,包括今年年初疫情严重期间,大家也期待类似手段,但其实未来让房子回归居住属性,提高住的环境质量,才是政策的大环境。


针对这一变化,刘洪玉还表示,“过去房地产企业为了追求较快的增长速度、规模,没有钱借钱也要买地。我们做过一个研究发现,中国房地产市场中传导到系统性的金融风险,最主要的传播的渠道,并非是引发美国次贷危机的个人住房抵押贷款,而是企业渠道,所以企业金融的安全、财务的安全变得非常重要”。


其四是技术环境变化。地产科技迅速发展,第一阶段,技术为地产提供数据服务,也就是互补阶段;第二阶段是技术赋能阶段,像Wework办公、爱彼迎中介服务模式等;很快,房地产技术发展将进入第三阶段,即融合发展创新阶段,智慧家居、智慧住宅、楼宇管理的自动化,以及能源的管理、室内健康环境的管理等,都变成行业技术创新非常重要的方向。


这些环境的变化,都为创新提供空间。同时,创新也将成为各种内部环境与外部环境变化的动力之一。


“技术是价值增长的关键动力,认识价值增长新动能的企业,就会获得竞争优势。”刘洪玉认为。


对于房地产行业未来的发展,刘洪玉提出两大趋势,作为创新支撑。


一是将高质量城镇化作为发展核心。国内房地产业发展水平还不够高,比如美国,按照产业分类,房地产行业对GDP的贡献最多。未来,把高质量的城镇化、城市更新、城市群、城市圈作为发展核心,变成国家战略,将会带来很多机会。未来很多发展,应该是围绕这些城市群,尤其是核心城市所辐射的范围内的城市圈,因为人在这些区域流动,还有很多的发展空间。


二是金融创新。目前很多金融创新渠道正在探索之中,如现在开始在试点的房地产社科基金,尽管是从基础设施类资产开始试点,但其实未来优质的商用化资产也会慢慢走上这样的路,让房地产企业从间接的高成本融资变成直接的相对较低成本的融资,以此改善企业资产负债程度,促进行业的稳定发展,同时也给更多的投资者提供了投资机会。


另外,国家也非常鼓励绿色金融。“我们国家的绿色金融,有钱却不知道给谁,这是很大的问题。所以我们现在开始建立绿色建筑投融资的评价指标体系,试图希望通过这样相关的研究来支撑,将国家对绿色相关的金融支持资源顺利引入企业。”


“房地产行业未来的发展将从注重空间转变为注重服务,新的技术也将在传统房地产行业中的每一个环节提高空间的利用效率,企业的数字化和智能化转型,也将极大地降低房地产行业的运行成本,提高决策的精准程度。”刘洪玉说。

(责任编辑:张旻)

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